近日，深圳市悄然放开港澳居民购买商用物业的资格。据《中国房地产报》援引相关部门人士表述，“目前深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，对港澳居民放开。”

有机构预计，在大湾区加速融合的背景下，放开港澳居民网签，将为深圳商办市场带来5-10个百分点的增量，助力深圳商办市场库存的加速去化。亦有观点认为，与短期刺激相比，此次放开将是一个信号，在楼市调控松绑下，埋下商办市场组合拳的伏笔。

一直以来，商办物业并非刚需，但却是楼市里的一项重要投资品类。从16年前的“限外令”，到6年前的“326”新政，为抑制“炒房”，围绕商办物业的调控压力虽有起伏，但整体维持在紧绷的状态。

政策优化预期渐浓，以深圳、成都等为代表的城市优质商用物业正在迎来新一轮的品牌价值重估及发展前景。备受瞩目的是，成熟的商圈与稳定的租金回报，成为当前商办物业备受青睐的重要原因之一。

商办市场释放新信号？

“豪购29套”、“热销1亿元”，在房产中介的喜报中，深圳商办市场执行16年的“限外令”得以松绑。

“限外令”所指《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，于2007年7月发布，明确境外机构只可购买办公类商品房；港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房。

时年出台的“限外令”正中七寸，有效遏制了港资、外资等潮涌国内楼市，促进了楼市发展的稳定。如深圳中原地产董事总经理郑叔伦所说，‘限外令’之前，在中原工商铺（特别是商铺部）成交比例中，香港客户一度超过50%。”

如今，政策的优化也融入在新的时代背景下。受经济持续发展，新型城镇化不断深入，房地产从供求关系出发，行业预期、房价预期均出现新的变化。

与逐渐升温的住宅市场相比，上海、深圳等一线城市的商办市场，目前均运行在相对严格的调控政策下，包括限定最小分割单元、限定销售对象等细则，一定程度抑制了需求的释放，使商办产品与住宅价格出现较为严重的倒挂。一个鲜明的反差是，包括香港、东京、曼哈顿等国际大城市，商办产品相较住宅均有一定溢价。

在分析人士看来，商办物业的底层逻辑是投资品，需求更依赖市场的流动性，这也意味着政策杠杆作用更加有的放矢，随着流动性的释放有望放大需求的实际体量。广州即是一个样本。目前，广州是率先、也是唯一放开商办限购政策的一线城市。据研究机构数据显示，在2018年年初、年末广州两次商办政策的小幅松绑，推动了次年商办小户和商铺成交反弹迅猛，2019年全年成交面积156万方，同比上涨66%；而在中指研究院统计的数据中，随着广州于2020年全面松绑商办物业，当年末广州商办产品均价34797元/平，上涨29%。

研究机构认为，本次政策优化对国内具有投资价值的中心城市而言，是优质商用物业品牌价值迎来新一轮提升的基础，意味着政策与投资群体已开始关注优质商用物业的内在价值。

资产配置新趋势

在深圳放开港澳居民网签背后，是海外市场成熟资本、有投资经验的高净值人群等的“收租”需求。一二线城市成熟商圈中的持有型优质物业，屡屡成为他们框定的目标，而合理的价格与回报率，亦激发了他们愈加浓厚的兴趣。

2023年2月，凯德集团就宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划，承诺以股本11亿新元投资中国的特殊机会项目。其中，特殊机会项目所指，便是中国商业地产中低估与减价的项目。

国内成熟商圈稳定的租金回报，是商办物业备受青睐的原因之一。据中国指数研究院数据，2023年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街商铺平均租金为24.33元/平方米，其中，广州北京路步行街、北京南锣鼓巷、武汉楚河汉街、武汉汉正街、苏州龙湖狮山金街商铺租金，均实现较大的环比涨幅。

有业内人士表示，单纯以租金回报率计，商办物业明显优于住宅物业。目前，商办物业回报率普遍达到4%-5%，一些核心城市的优质商圈回报率更远在均值之上。例如，在杭州老牌网红街区，杭州滨江铂金岛目前招商率达到100%，投资回报率稳定在7%-9%。而根据诸葛找房数据，2022年中国重点50城平均租售比为1：620，租金回报率为1.94%。

当前，海外成熟市场的投资风格正逐渐在国内被认可。从理解到加入，基于资产配置的需求，国内资金对于商办资产的关注度亦在增长。房地产市场正由增量向存量倾斜，国内对于不动产投资的需求逐渐增强，而较为宽松的货币环境也起到了推波助澜的作用。

“随着市场的愈加成熟，国内投资者的资产配置思路，未来或加速向海外发达国家靠拢。” 在上述业内人士看来，以回报率作为衡量标准，当下的优质商用物业资产无疑是一个重要选项。

商用物业价值重估

目前，关于商用物业市场就此激活的结论尚为时尚早。但可以看到，无论是政策优化的预期，还是资产配置的趋势，助力该物业信心回升的因素正在增多。

在2023年初，商务部就指出，将围绕“改善消费条件，创新消费场景，营造消费氛围，提振消费信心”及早谋划，并把全年定位为“消费提振年”。

作为“消费提振”的重要载体，商铺的价值亦被看好，而品牌开发商则给予最大力度的运营支持。作为国内商业地产的头部企业，龙湖集团有关负责人介绍，其对旗下星街、铂金岛等商办物业，有专门协助商家优质运营的“商荟”品牌，包括VIP优先权、运营服务、宣传推⼴、定制物料等4⼤专属升级权益，可以针对龙湖街区战略联盟商家推出的全套权益⽅案。

（合肥夜经济消费新地标的龙湖车桥新界实景）

无疑，商用物业与之俱来的投资品属性，使投资者跳出属地约束，拥有更大的选择范围。而更大的池子，也意味着资产价值更大的差异。在一位机构人士看来，无论政策会否持续优化，未来商用物业资产的竞争仍将愈加白热化。不仅需要项目对便捷性、成熟度、辐射范围提前预判、规划，更需要吸引力强的消费服务内容，以“主题性”带动“话题性”，持续维持项目的热度。例如，长沙滨江金融中心的龙湖铂金岛，定位为“快享慢活24小时城市新聚场”，聚焦年轻化的消费方式，打造了滨江商业新地标—微醺不夜岛。其中，铂金岛的核心元素 “金拱门”，与滨江金融中心的写字楼，成为对标上海“黄埔”的长沙“三件套”，深受年轻人的喜爱。

而龙湖在合肥打造的车桥新界，则造就了合肥夜经济消费新地标，奇幻的灯光打在斑驳的墙面上，配上热门餐厅、网红咖啡店、音乐节、灯光秀等元素，营造出独特的消费体验，让车桥新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的开业率、开业3天客流量21万+、累计销售额1260万……多项数据也从侧面印证了车桥新界在投资市场的热捧程度。

商业地产品牌服务商睿意德表示，夜生活内容的消费者黏度较高，复购率较强，也是溢价率最高的店铺品类之一。夜生活及潮流主题的商铺，营业时间较长、经营效率较高；且经营内容天然和街区的独立、开放形态相匹配，有助于商户自由把控营业时间、营造休闲惬意的开放体验感。

该品牌服务商认为，围绕运营、分化等关键词，一场优质商用物业价值重估的改变已经开始。当然，在增量市场向存量市场过渡的新发展阶段，市场也希望翻开新的篇章，像2007年深圳商办市场的“限购令”，也如2017年北京商办市场的“326新政”，不同的是，这将是商办价值回归甚至重估的新时代。

（位于长沙滨江金融中心的龙湖铂金岛）